【镜小检说法】民法典物权编之停车位权属篇

民事检察

时间：2022-12-15　　作者：　　新闻来源：【字号：大 | 中 | 小】

随着生活水平的日益提高，私家车几乎成为每个家庭的标配，人们的出行方式便捷了，但随之而来出现住宅小区停车难、停车乱的现象。“车位之争”已成为社会热点问题，在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，各种纷争和矛盾的核心就是停车位的权属问题。今天镜小检就为您分类解读小区停车位的所有权。

《民法典》物权编第二分编第六章“业主的建筑物区分所有权”中，对小区停车位的所有权进行了这样的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

该条款没有直接指明规划内停车位的归属，但根据《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》对275条的释义可知，规划内停车位是建设单位在建造之初经规划部门批准并在建造完成后可以办理产权登记的车位，按照惯常做法，初始登记时整个项目的权属证明会整体办理至建设单位名下，建设单位因建设这一事实行为取得这部分车位的所有权。上述停车位具有独立性、可分性，其权属问题属于当事人可以自行约定的范围，故规划停车位的所有权在其建设完成之时即属于开发商所有。

如何理解“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第275条第2款所称的车位。

判断停车位的权属可以分两个步骤：

· 首先，区分争议的停车位是建筑区划内规划用于停放汽车的停车位，还是占用业主共有道路或者其他场地增设的车位；

· 第二，如果是前者，可根据当事人之间的约定确定停车位所有权，如果是后者，所有权归全体业主共有。

具体可以按照性质划分：

1.产权车位：在小区房屋销售时未按公共建筑面积进行公摊（分摊给全体业主）的，在预售范围内的车位，开发商有权销售此类车位，可以办理产权证。

2.共有车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

3.人防车位：此车位占地为人防工程所用，归属于国家。在非战争时期，谁投资，谁使用。

可以按照空间划分：

1.地上停车位

建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，且该车位不占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于开发商所有；

建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，但该车位占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于全体业主共有；

建筑区划内，未经规划而用于停放汽车的地面车位，若该车位占用业主共有的道路或者其他共有部分的，车位应该属于全体业主共有；若该车位占用开发商或者他人的专有部分，则该车位应归属于开发商或个人。

2.地下停车位

排除利用人防工程改造的情况，非人防工程性质的地下停车位，由开发商基于地下建设用地使用权建造，如果符合“被计算在公摊面积中、成本被计算在住宅开发成本中、根据国家法律或当地政府规定应当无偿交付给业主使用”任一条件的情况下，归属于业主，否则即归属于开发商，可以办理非人防地下停车位的不动产登记，包括初始登记和转移登记。

3.架空层停车位

根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定：层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。即，架空层车位层高2.2米以上（含2.2米）的应该计算容积率，2.2米以下的不计算容积率。根据我国的房地一体原则和建筑物容积率的使用规则，小区架空层停车位不计算容积率时，未分摊小区的土地使用权，只能附属于小区的主建筑而存在，车位归属于小区全体业主；当架空层停车位整体计算容积率时，开发商取得了土地使用权，车位归属于开发商。简言之，小区架空层停车位层高2.2米以上（含2.2米）的所有权归属于开发商，小区架空层停车位层高2.2米以下的所有权归属于小区全体业主。

无论是地上停车位还是地下停车位，或是架空层停车位，当所有权归属于开发商时，其可通过出售、附赠或者出租等方式进行处置，但应首先满足业主的需要；若所有权归属于全体业主共有，可以由业主大会或者业主大会授权的业主委员会自行决定车位的使用方式。

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